청약 공고를 보다가 "1순위", "가점", "예치금" 같은 말에 막혀 창을 닫아본 적 있으신가요. 사실 구조는 단순합니다. 먼저 1순위 자격이라는 문을 통과하고, 같은 1순위끼리는 가점(최대 84점)으로 순번을 매기는 것뿐입니다. 이 글에서 두 단계를 순서대로 풀어드릴게요. 수치는 2026년 현행 주택공급규칙 기준입니다.
먼저 알아둘 것 — 국민주택과 민영주택은 규칙이 다르다
같은 청약이라도 국민주택(LH·SH 등 공공이 짓거나 국민주택기금 지원, 보통 전용 85㎡ 이하)과 민영주택(래미안·자이 같은 민간 브랜드 아파트)은 1순위 요건이 완전히 다릅니다. 국민주택은 가입기간 + 납입 횟수로, 민영주택은 가입기간 + 예치금으로 자격을 봅니다. 다행히 요즘 대부분 가지고 있는 주택청약종합저축은 두 유형 모두에 청약할 수 있는 '만능통장'이라, 통장 종류를 새로 고민할 필요는 거의 없습니다.
청약통장 가입기간 — 지역이 기준을 정한다
1순위의 첫 관문은 통장을 얼마나 오래 유지했느냐입니다. 청약하려는 주택이 있는 지역에 따라 필요한 가입기간이 달라집니다.
- 투기과열지구·청약과열지역: 가입 후 24개월 경과
- 수도권(위 지역 제외): 가입 후 12개월 경과
- 수도권 외 지역: 가입 후 6개월 경과
지역이 규제지역으로 지정·해제될 때마다 이 기준도 바뀌므로, 청약 직전에는 해당 단지의 입주자 모집 공고문에 적힌 요건을 다시 확인하는 게 안전합니다.
국민주택 1순위 — 납입 횟수까지 채워야 한다
국민주택은 가입기간만으로 끝나지 않고 매달 납입한 횟수도 봅니다. 지역별로 투기과열지구는 24회, 수도권은 12회, 그 외 지역은 6회 이상 납입해야 합니다(가입기간 요건과 나란히 충족). 여기서 중요한 포인트 하나 — 국민주택 당첨은 '얼마를 오래 넣었나'가 핵심인데, 한 달에 인정되는 납입액은 최대 25만 원까지입니다. 예전 10만 원 한도가 상향된 것으로, 무주택 실수요자라면 매달 25만 원을 꾸준히 넣는 것이 저축총액을 빨리 쌓는 길입니다. 다만 여유가 없다면 매달 거르지 않고 넣어 납입 횟수를 인정받는 것이 금액보다 먼저입니다.
민영주택 1순위 — 예치금만 채우면 된다
민영주택은 납입 횟수를 따지지 않습니다. 대신 청약하려는 지역과 전용면적에 맞는 예치 기준금액이 청약 신청일 기준으로 통장에 들어 있으면 됩니다. 전용 85㎡ 이하 기준 대표 금액은 다음과 같습니다.
- 서울·부산: 300만 원
- 기타 광역시: 250만 원
- 기타 시·군: 200만 원
더 넓은 면적을 노린다면 예치금도 올라갑니다. 예를 들어 서울에서 모든 면적에 청약하려면 1,500만 원이 필요합니다. 핵심은 공고 전에 한 번에 채워 넣어도 인정된다는 점 — 민영주택은 오래 나눠 낼 필요 없이, 청약 전에 부족한 금액을 예치하면 자격이 생깁니다. 단, 지역 기준은 청약자의 거주지가 아니라 원칙적으로 주택 소재지를 따릅니다.
진짜 승부는 여기서 — 가점제 84점
1순위 자격을 갖춘 사람이 넘치는 인기 단지에서는, 같은 1순위끼리 가점 순으로 당첨자를 가립니다(민영주택 가점제 물량 기준). 가점은 세 항목의 합으로 최대 84점입니다.
- 무주택기간: 최대 32점
- 부양가족 수: 최대 35점
- 청약통장 가입기간: 최대 17점
세 항목 중 배점이 가장 큰 것이 부양가족(35점)이라는 점을 기억해 두세요. 혼자서는 아무리 오래 기다려도 채우기 어려운 항목이라, 가족 구성이 당락에 크게 작용합니다.
무주택기간 — 언제부터 세느냐가 관건 (최대 32점)
세대 전원이 집을 소유하지 않은 기간을 1년마다 2점씩 계산해, 15년 이상이면 만점 32점입니다. 헷갈리는 건 '시작점'인데, 원칙은 만 30세부터 셉니다. 단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 셉니다. 즉 20대에 결혼해 계속 무주택인 부부는 30세를 기다릴 필요 없이 혼인신고일부터 기간이 쌓입니다. 과거에 집을 소유했다가 판 적이 있다면, 그 주택을 처분한 시점부터 다시 무주택기간을 계산한다는 점도 주의하세요.
부양가족·가입기간 — 배점을 정확히 (35점·17점)
부양가족(최대 35점)은 본인을 제외하고 주민등록등본에 함께 올라 있는 부양가족 수로 계산합니다. 기본 5점에서 시작해 1명마다 5점씩 더해, 6명 이상이면 35점 만점입니다. 배우자, 미혼 자녀, 그리고 3년 이상 같은 등본에 등재된 직계존속(부모·조부모) 등이 요건에 따라 포함됩니다.
청약통장 가입기간(최대 17점)은 6개월 미만 1점, 6개월~1년 미만 2점에서 시작해, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점 만점입니다. 통장은 일찍 만들어 묵혀둘수록 유리한 항목입니다. 미성년 자녀 명의로 일찍 가입해도 가입 인정 기간은 최대 몇 년으로 제한되는 등 세부 규정이 있으니, 이 부분은 청약홈에서 본인 통장의 인정 기간을 직접 확인하는 편이 정확합니다.
가점이 낮다면 — 특별공급이라는 우회로
사회 초년생이나 신혼부부처럼 가점이 낮을 수밖에 없는 사람을 위해 특별공급이 따로 있습니다. 생애최초·신혼부부·다자녀·노부모부양·기관추천 등 유형별로 일정 물량을 떼어 가점 경쟁 없이(또는 별도 기준으로) 공급합니다. 소득·자산 요건이 있고 유형마다 세부 기준이 다르지만, 일반공급 가점이 낮다면 내가 해당하는 특별공급 유형부터 확인하는 것이 현실적인 전략입니다.
내 점수부터 계산해 보세요
글로 읽으면 복잡해 보여도, 세 항목의 숫자만 넣으면 내 점수는 금방 나옵니다. 무주택기간·부양가족 수·가입기간을 입력하면 84점 만점 기준 내 가점을 바로 계산해 주는 청약 가점 계산기로 먼저 내 위치를 확인해 보세요. 최근 당첨 단지의 가점 커트라인과 비교하면, 지금 청약할지 더 기다릴지 판단이 훨씬 쉬워집니다.
정리하면 — 1순위는 통장(가입기간+국민주택 납입/민영주택 예치금)으로 자격을 얻고, 당첨은 가점 84점(무주택 32·부양가족 35·가입기간 17)으로 갈립니다. 이 글은 이해를 돕기 위한 참고용이며, 규제지역 지정 상황이나 단지별 세부 조건에 따라 실제 요건은 달라질 수 있습니다. 실제 청약 전에는 반드시 청약홈(applyhome.co.kr)과 해당 단지의 입주자 모집 공고문에서 최종 확인하시기 바랍니다.