등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집의 '신분증+빚 내역서'입니다. 인터넷등기소에서 누구나 주소만 알면 열람 700원, 발급 1,000원으로 확인할 수 있어요. 세 부분만 순서대로 보면 됩니다.
① 표제부 — 내가 계약하려는 그 집이 맞는지
건물의 주소·면적·용도가 나옵니다. 계약서의 주소·동·호수와 정확히 일치하는지 대조하세요. 특히 다세대·오피스텔은 호수 표기가 실제 현관 표시와 다른 경우가 있어 주의가 필요합니다.
② 갑구 — 소유권: 계약 상대가 진짜 주인인가
갑구에는 소유권 변동 이력이 나옵니다. 확인할 것은 두 가지예요.
- 현재 소유자 이름이 계약하러 나온 사람(신분증)과 일치하는가 — 대리인이라면 위임장·인감증명서 확인
- 가압류·가처분·압류·경매개시결정 같은 단어가 있는가 — 하나라도 있으면 소유권 분쟁 중이라는 신호이니 계약을 피하는 게 안전합니다
소유자가 개인이 아니라 신탁회사로 되어 있다면, 집주인 행세를 하는 사람에게 임대 권한이 없을 수 있습니다. 반드시 신탁원부를 확인하고, 확인이 어려우면 계약하지 않는 게 좋아요.
③ 을구 — 빚: 이 집에 나보다 먼저인 돈이 얼마인가
을구에는 근저당권(담보대출) 등이 나옵니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 부풀려 설정되는 금액으로, 통상 원금의 110~120% 수준입니다. 핵심 계산은 이것 하나예요.
채권최고액 + 내 보증금이 집의 시세를 넘보는 수준이라면 위험합니다. 경매로 넘어갔을 때 낙찰가에서 선순위 대출을 갚고 나면 내 보증금이 남지 않을 수 있기 때문이에요. 시세는 호가가 아니라 실거래가로 확인하세요.
④ 두 번 떼보세요
등기부는 계약 직전에 한 번, 잔금 치르기 직전에 한 번 확인하는 게 정석입니다. 계약 후 잔금일 사이에 새 대출이 설정되는 경우가 실제로 있기 때문입니다. 전입신고·확정일자까지 이어지는 절차는 보증금 지키기 1편을 보세요.
※ 본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 권리관계가 복잡한 매물은 계약 전 전문가(법무사·변호사) 검토를 받는 것이 안전합니다.
⑤ 등기부 단골 용어, 뜻을 알면 무섭지 않습니다
- 근저당권 — 은행 등이 대출을 내주며 집을 담보로 잡은 권리입니다. 갚고 빌리기를 반복할 수 있는 대출이라, 실제 빚 대신 '채권최고액'이라는 상한선으로 표시돼요. 실제 남은 대출이 얼마인지는 소유자 쪽에 금융기관의 상환 내역 확인을 요청해 볼 수 있습니다
- 전세권 — 전세 보증금을 등기부에 올려 보호하는 권리입니다. 을구에 다른 사람의 전세권이 살아 있다면 그 보증금이 나보다 먼저라는 뜻이니, 언제 말소되는지 계약 전에 확인해야 해요
- 임차권등기명령 — 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사 나가면서 걸어둔 권리입니다. 이 표시가 있다면 집주인이 보증금을 제때 안 돌려준 이력이 있다는 강력한 경고예요
- 가등기 — 장차 소유권이 남에게 넘어갈 수 있음을 예고하는 등기입니다. 이런 집은 계약 상대가 바뀔 수 있어 위험 신호로 봅니다
- 가압류와 압류 — 압류는 확정된 빚 문제로 재산이 묶인 것, 가압류는 소송에 앞서 미리 묶어둔 것입니다. 어느 쪽이든 소유자가 채무 분쟁에 얽혀 있다는 뜻이에요
⑥ 읽는 기술 — 빨간 줄과 접수 순서
등기부를 처음 열면 항목이 많아 복잡해 보이지만, 글자에 줄이 그어진(말소된) 항목은 이미 효력이 없는 과거 기록입니다. 살아 있는 권리만 추리면 실제로 볼 것은 몇 줄 안 돼요. "지금 살아 있는가"와 "언제 접수됐는가", 이 두 가지만 붙들면 길을 잃지 않습니다. 익숙해지면 한 통을 훑는 데 몇 분이면 충분해요.
- 말소되지 않은 항목만 추려 접수 날짜 순서로 보세요 — 경매에서 누가 먼저 돈을 받아 가는지는 접수 순서가 기준입니다
- 근저당이 여러 건이면 채권최고액을 전부 합산해서 판단하세요 — 가장 큰 것 한 건만 보고 안심하면 안 됩니다
- 말소된 기록도 이력으로는 의미가 있습니다 — 경매개시결정이 올라왔다가 말소된 흔적이 있다면 이 집이 경매 직전까지 갔던 적이 있다는 뜻이니, 소유자의 자금 사정을 한 번 더 생각해 보세요
- 발급할 때 "말소사항 포함"을 고르면 과거 이력까지, "현재 유효사항"만 고르면 살아 있는 권리만 깔끔하게 볼 수 있습니다
⑦ 아파트와 단독·다가구는 떼는 방법이 다릅니다
아파트·빌라 같은 집합건물은 등기부 한 통에 건물과 대지 지분이 함께 나오지만, 단독·다가구주택은 토지와 건물의 등기부가 따로 있습니다. 겉모습이 비슷해도 다세대주택(빌라)은 호수마다 등기가 나뉜 집합건물이고, 다가구주택은 건물 전체가 한 명 소유인 단독주택이라 서류 구조가 달라요. 이 차이를 모르고 건물 것만 확인하는 실수가 많습니다. 원룸 건물에 세 들 때 이 구분을 모르면 확인해야 할 서류의 절반을 놓치는 셈이에요.
- 단독·다가구는 토지 등기부와 건물 등기부를 모두 발급해 양쪽의 근저당·압류를 다 확인하세요 — 토지에만 잡힌 대출도 경매 때는 똑같이 영향을 줍니다
- 토지와 건물의 소유자가 서로 다르다면 권리관계가 꼬여 있다는 신호이니, 전문가 확인 없이 계약하지 않는 게 안전합니다
- 집합건물이라면 표제부에 대지권 표시가 있는지 확인하세요 — 대지권 등기가 없는 물건은 따져볼 것이 많아집니다
⑧ 이력에서 읽는 신호들
등기부는 현재 상태만이 아니라 그 집의 역사도 보여줍니다. 단정할 수는 없지만, 이런 흔적이 보이면 한 번 더 따져보세요. 소유자가 짧은 기간에 여러 번 바뀐 집, 산 지 얼마 안 된 소유자가 곧바로 전세를 놓는 집(특히 매매가와 전세 보증금이 비슷한 경우), 근저당의 설정과 말소가 어지럽게 반복된 집은 자금 사정이나 거래 구조에 사연이 있을 수 있습니다. 의심스러운 이력은 중개사에게 이유를 직접 물어보고, 답이 석연치 않으면 계약을 서두르지 마세요. 해석이 어려운 등기부를 계약 전에 법무사 같은 전문가에게 보여주고 확인받는 비용은, 보증금 전체를 지키는 것에 비하면 가장 싼 보험입니다.
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