전세 계약을 앞두고 목돈이 부족할 때 쓰는 게 전세자금대출입니다. 그런데 상품이 여러 개라 뭘 신청해야 할지 헷갈리죠. 크게 정책(기금) 대출과 일반 은행 전세대출로 나뉘고, 내 나이·소득·가구 형태(청년·신혼·다자녀·출산)에 따라 봐야 할 상품과 한도가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 대상별 비교부터 2025년 이후 바뀐 규제, 신청 절차와 서류까지 순서대로 정리합니다.
수도권·규제지역의 일반 전세대출 보증비율이 90%→80%로 축소됐습니다(2025년 7월 21일 실행분부터). 예를 들어 보증금 3억이면 예전엔 최대 2.7억까지 됐지만 지금은 2.4억까지라 3,000만원을 더 준비해야 합니다. 정책(버팀목)의 신혼·청년·다자녀·신생아 유형 한도도 함께 축소됐어요.
① 먼저 '정책 대출' 자격부터 — 대상별로 상품이 다릅니다
정부 주택도시기금 재원이라 금리가 낮습니다(연 1~3%대). 핵심은 내 가구 유형에 맞는 상품을 고르는 것. 아래처럼 소득 기준과 한도가 갈립니다(2026년 기준, 수도권 한도).
| 대상 | 부부합산 연소득 | 한도(수도권) |
|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 5,000만원 이하 | 1억 안팎 |
| 청년전용 버팀목 만 19~34세 | 5,000만원 이하 | 최대 2억 |
| 신혼부부 버팀목 | 7,500만원 이하 | 1억 안팎 |
| 다자녀·2자녀 | 6,000만원 이하 | 1.2억 안팎 |
| 신생아 특례 2년 내 출산 | 1.3억 이하 맞벌이 2억 | 우대·별도 |
- 청년전용 버팀목 — 과거 '중소기업 취업청년 전세대출(중기청)'이 이쪽으로 통합·재편됐습니다. 만 19~34세·연소득 5,000만원 이하면 최저 1%대 금리로 최대 2억까지. 청년이라면 대개 이게 1순위예요
- 신생아 특례 전세 — 2년 내 출산 가구 대상. 부부합산 소득 1.3억(맞벌이 2억) 이하·순자산 3.37억 이하로 소득 문턱이 훨씬 높고 금리도 우대됩니다. 출산 계획·이력이 있으면 꼭 챙기세요
- 신혼부부는 소득 7,500만원까지 열려 있어 맞벌이도 해당되는 경우가 많습니다
자격 확인·신청은 주택도시기금 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 온라인으로. 유형별 정확한 소득·한도·금리는 여기서 조회하는 게 가장 확실합니다(6·27 대책 이후 수시로 조정되고 있어요).
② 정책 자격이 안 되면 — 일반 은행 전세대출
정책 대출 소득·보증금 기준을 넘으면 은행의 일반 전세대출을 씁니다. 이때 대출을 받쳐주는 보증기관이 세 곳(주택금융공사 HF, 주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증)인데, 어디를 끼느냐에 따라 한도·금리·조건이 달라요. 은행 앱에서 여러 곳을 비교하는 게 좋습니다.
- 지역이 한도를 가릅니다 — 6·27 대책으로 수도권·규제지역은 보증비율 80%, 비수도권은 90%가 기본입니다. 같은 3억 전세라도 수도권이면 2.4억, 지방이면 2.7억으로 갈려요
- SGI서울보증은 보증금이 큰 고가 전세까지 커버되는 대신 금리가 상대적으로 높은 편입니다
③ 한도와 금리는 뭐가 정할까
- 한도 = (보증금 × 보증비율)과 보증기관·상품별 최대한도, 내 소득·기존 부채 중 가장 낮은 값으로 정해집니다. 같은 사람이라도 보증기관에 따라 한도가 달라질 수 있어요
- 금리 = 기준금리 + 가산금리 − 우대금리 구조입니다. 급여이체·카드실적·자동이체 같은 우대 조건을 채우면 0.1%p 단위로 깎입니다 — 사소해 보여도 2억 대출이면 연 20만원씩 차이예요
- 정책 대출은 소득이 낮을수록·자녀가 많을수록 금리가 더 내려가는 구간제가 많습니다. 일반 대출엔 그런 구간이 없으니, 경계선 소득이라면 정책 대출 자격을 한 번 더 따져볼 값어치가 있어요
④ 신청 절차 — 계약 전에 시작해야 안전합니다
- 1단계: 계약 전 한도 조회 — 은행 앱이나 창구에서 가심사를 받아 "이 조건이면 얼마 나오는지" 먼저 확인. 이걸 건너뛰고 계약부터 하면 대출이 안 나왔을 때 계약금을 날릴 수 있습니다
- 2단계: 임대차계약 체결 — 계약금(통상 5%) 지급, "대출 미승인 시 계약 해제·계약금 반환" 특약을 넣는 걸 권장
- 3단계: 확정일자 받기 — 주민센터나 인터넷등기소에서. 대출 신청 때 확정일자부 계약서가 필요합니다
- 4단계: 은행 신청 — 잔금일 3주 전쯤 신청하는 게 여유 있습니다. 서류는 보통 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 계약금 영수증, 주민등록등본, 소득 증빙(재직증명서·원천징수영수증 등)이고, 상품에 따라 가족관계증명서 등이 추가됩니다
- 5단계: 심사 후 잔금일 실행 — 대출금은 내 계좌가 아니라 집주인(임대인) 계좌로 직접 지급되는 경우가 많습니다
⑤ 자주 묻는 질문
- Q. 계약 갱신하면서 보증금이 오르면? — 기존 대출에 증액분 추가 대출을 신청할 수 있습니다(한도 내). 갱신 계약서를 쓰고 다시 확정일자를 받은 뒤 은행에 문의하면 됩니다
- Q. 대출 낀 채로 이사 가려면? — 상품에 따라 목적물 변경(대출 이전)이 되기도 하고, 상환 후 새로 받아야 하기도 합니다. 이사 계획이 잡히면 가장 먼저 은행에 확인하세요
- Q. 중도상환수수료는? — 전세대출은 중도상환수수료가 없거나 낮은 경우가 많지만 상품마다 다르니 가입 전 확인이 필요합니다. 여윳돈이 생기면 일부 상환해 이자를 줄이는 게 보통 유리합니다
- Q. 만기(계약 종료) 때는? — 집주인이 보증금을 돌려주면 그 돈으로 대출을 상환합니다. 보증금 반환이 늦어질 때를 대비해 전세보증금 반환보증을 함께 들어두면 안전합니다
⑥ 공통으로 알아둘 것
- 집주인 동의·확정일자·전입이 대출 실행 조건인 경우가 많음 — 계약서에 특약으로 넣어두면 안전
- 계약 전에 미리 은행에 한도 조회 — 대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수 있습니다
- 전세보증금 반환보증(HUG 등)과 함께 챙기면 보증금 떼일 위험도 줄일 수 있음 — 계약 전 확인 요령은 전세 계약 전 30분 체크리스트 참고
- 전세대출은 대체로 DSR 규제에서 빠집니다 — 그래서 주담대만큼 한도가 확 줄진 않아요. 다만 집 구입까지 계획한다면 스트레스 DSR 3단계가 한도를 크게 좌우하니 함께 보세요
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※ 소득·보증금 요건과 금리는 수시로 바뀝니다. 최종 조건은 기금e든든·은행·주택도시보증공사 공식 안내를 기준으로 확인하세요. 본 글은 일반 정보이며 금융 자문이 아닙니다.
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