부동산 앱에 올라온 호가(부르는 값)와 실제 계약된 가격은 다릅니다. 국토교통부에는 실제로 신고된 계약만 모이는데, 아파트 매매·전월세뿐 아니라 오피스텔 전월세와 아파트 분양권 전매까지 공개돼 있어요.
오피스텔 구할 때: 전세 보증금·월세 시세
원룸형 오피스텔은 호가 편차가 커서 실거래 확인이 특히 중요합니다. 같은 건물의 지난달 계약을 보면 "보증금 500에 월 55" 같은 실제 조건이 그대로 나와요. 신규 계약인지 갱신인지, 갱신요구권을 쓴 계약인지도 구분됩니다.
분양권: 프리미엄이 실제로 얼마 붙었나
분양권 전매가는 '분양가 + 프리미엄'의 실제 합의 금액입니다. 새 아파트 청약을 고민 중이라면 주변 단지 분양권이 실제로 얼마에 손바뀜되는지 보는 게 가장 정확한 참고자료예요. '분양권'(청약 당첨 권리)과 '입주권'(재개발·재건축 조합원 권리)도 구분해 표시됩니다.
아파트·오피스텔 실거래가 조회에서 건물 유형을 고르고 시·군·구와 월만 선택하면 됩니다. 회원가입 없이 무료예요.
실거래가를 읽을 때 주의할 4가지
- 직거래는 따로 보세요 — 중개사 없이 한 직거래엔 가족·특수관계인 간 저가 거래가 섞여 있어 시세보다 한참 낮게 찍히곤 합니다. '직거래' 표시가 있는 건은 시세 판단에서 빼는 게 안전해요.
- 계약해제 건 확인 — 신고 후 취소된 계약도 표시됩니다. 유난히 높거나 낮은 거래가 해제됐다면 참고치로 쓰면 안 돼요.
- 갱신 계약과 신규 계약 구분 — 갱신요구권을 쓴 계약은 인상률 5% 상한이 적용된 가격이라, 신규 시세보다 낮게 나옵니다. 전월세 시세를 볼 땐 '신규' 계약 위주로 보세요.
- 층·향·수리 상태는 안 나옵니다 — 같은 단지·같은 면적이라도 1층과 로열층은 수천만 원 차이가 날 수 있으니, 실거래가는 '범위'로 읽고 개별 매물은 현장 확인이 필요합니다.
- 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 최근 계약은 늦게 나타날 수 있어요
- 오피스텔은 전월세만, 분양권은 전매(매매)만 공개 대상입니다
실거래가를 협상 카드로 쓰는 법
실거래가는 보고 끝내는 자료가 아니라 협상 자료입니다. 조회한 내용을 정리해 가면 호가를 조정하는 근거가 돼요. 숫자를 들고 가는 사람과 빈손으로 가는 사람의 협상은 시작점부터 다릅니다. 조회 자체는 무료고 몇 분이면 되니 안 할 이유가 없어요. 재계약 시점에도 같은 방법으로 인상 요구가 적정한지 가늠할 수 있습니다.
- 범위부터 만들기 — 같은 건물(없으면 바로 옆 단지)의 최근 몇 달치 신규 계약을 몇 건 추려서 보증금과 월세의 범위를 적어두세요. 한 건이 아니라 범위로 정리해야 설득력이 생깁니다.
- 범위를 근거로 말하기 — 호가가 그 범위보다 높다면 최근 실거래가 이 정도라고 차분하게 짚으면 됩니다. 감으로 하는 흥정보다 훨씬 잘 통하고, 중개사도 조정을 거들기 쉬워져요.
- 항목을 여러 개 놓고 협상하기 — 월세 금액 하나만 두고 밀당하지 말고 보증금 조정, 관리비 포함 여부, 입주일처럼 조정 가능한 항목을 여러 개 놓으면 접점이 쉽게 나옵니다.
- 공실 기간도 힌트 — 거래가 뜸하고 오래 비어 있는 방이라면 집주인도 공실이 부담이라는 뜻이라, 조건 협상의 여지가 오히려 있습니다.
오피스텔은 '면적'과 '관리비'가 함정입니다
같은 가격이라도 오피스텔은 아파트와 체감이 다릅니다. 겉으로 보이는 월세 숫자만 비교하면 나중에 후회하기 쉬워요. 특히 첫 자취로 오피스텔을 고르는 분들이 가장 많이 놓치는 부분이라, 두 가지를 함께 봐야 진짜 비교가 됩니다.
- 전용면적으로 비교하세요 — 광고에 쓰이는 계약면적에는 복도 같은 공용 부분이 포함됩니다. 오피스텔은 이 비율이 큰 편이라, 표기 면적이 같아도 실제 쓰는 공간은 아파트보다 좁은 경우가 많아요. 매물 정보에서 전용면적 기준 숫자를 따로 확인하는 습관을 들이세요.
- 관리비까지 더한 총 주거비로 계산하세요 — 오피스텔은 관리비가 상대적으로 높은 편이라, 월세가 싼 곳이 관리비를 더하면 역전되기도 합니다. 관리비에 인터넷이나 수도 같은 항목이 포함되는지, 별도로 나가는 건 뭔지도 물어보세요.
- 거래가 꾸준한 건물 고르기 — 조건이 비슷하다면 실거래가 꾸준히 찍히는 건물이 나중에 방을 뺄 때도 수월합니다. 거래 기록 자체가 그 건물의 수요를 보여주는 지표예요.
분양 광고와 실거래는 다른 세계입니다
확정 수익 보장이나 시세 차익 기대 같은 분양 광고 문구는 계약서에는 없는 약속인 경우가 많습니다. 광고 속 예상 임대료가 아니라, 주변에 이미 입주한 비슷한 오피스텔의 실제 전월세 실거래를 조회해서 수익을 직접 계산해보는 게 순서예요. 광고의 숫자와 실거래의 숫자가 다르면 믿을 쪽은 정해져 있습니다. 수익을 따질 때는 관리비와 공실 기간, 세금 같은 비용까지 넣어야 광고와의 거품이 보여요.
분양가 자체도 주변 실거래와 비교해야 합니다. 새 건물이라는 이유로 주변 시세보다 한참 높게 책정돼 있다면, 입주 후에 시세가 분양가를 따라와 줄지 냉정하게 따져봐야 해요. 청약을 고민 중이라면 근처 단지의 분양권이 실제로 얼마에 손바뀜되는지가 광고보다 훨씬 현실적인 참고자료입니다. 계약 전에 광고 문구 가운데 계약서에 실제로 들어가는 항목이 무엇인지 물어보는 것만으로도 많은 게 걸러져요.
시세 읽기에서 흔한 실수
- 한두 건으로 단정하기 — 거래가 적은 건물은 한 건의 특수한 사정이 시세처럼 보입니다. 조회 기간을 넓혀서 여러 건의 범위로 읽으세요.
- 최고가나 최저가만 기억하기 — 양 끝의 값이 아니라 거래가 몰려 있는 가운데 구간이 시세입니다. 극단값에는 대개 사연이 있어요.
- 면적 단위 혼동 — 제곱미터와 평, 전용면적과 계약면적이 섞이면 엉뚱한 비교가 됩니다. 조회할 때 기준을 하나로 통일하세요.
- 전세 시세와 월세 시세를 섞어 보기 — 전세와 월세는 수요층이 달라서 따로 움직이기도 합니다. 내가 구하는 계약 형태의 거래만 추려서 봐야 정확해요.
- 오래된 거래로 판단하기 — 시장이 움직이는 시기에는 몇 달 전 가격도 지금과 다를 수 있어요. 최근 거래에 무게를 두고, 오래된 거래는 흐름을 보는 참고로만 쓰세요.
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