전월세 전환 계산기

전세보증금 전체가 월세로 바뀌는 게 아닙니다

전세 3억짜리 집을 월세로 돌린다고 하면 3억 전체에 전환율을 곱한다고 생각하기 쉽습니다. 실제 반전세는 보증금을 얼마쯤 남겨 둔 채 나머지만 월세로 바꿉니다. 이 계산기의 '전환 후 남길 보증금' 칸이 바로 그 남는 몫이고, 월세로 환산되는 것은 현재 보증금에서 이 금액을 뺀 차액뿐입니다. 그래서 남길 보증금을 조금만 올려도 월세는 눈에 띄게 줄어듭니다.

입력은 모두 만원 단위입니다. 3억은 30000, 1억은 10000으로 넣고, '월세 → 전세' 모드의 월세 칸도 75만원이면 75라고 씁니다. 보증금 칸 아래에는 입력한 숫자가 '3억원'처럼 한글로 다시 표시되니, 0을 하나 더 눌렀는지 여기서 확인하면 됩니다. 남길 보증금이 현재 전세보증금과 같거나 크면 전환할 돈이 없어서, 계산기는 결과 대신 안내 문구를 띄웁니다.

결과에서 봐야 할 숫자

'전세 → 월세'는 큰 글씨로 월세 하나만 보여주는 것 같지만, 그 아래 줄의 '보증금 얼마 + 월세 얼마'가 실제 계약 조건입니다. 두 숫자는 한 세트여서 보증금을 낮추면 월세가 오르고 보증금을 높이면 월세가 내려갑니다. 협상할 때는 월세만 볼 것이 아니라 조합 전체를 비교해야 합니다.

'월세 → 전세'는 방향이 반대입니다. 지금 보고 있는 보증금·월세 조건이 전세로 치면 얼마짜리인지 환산해 주므로, 조건이 제각각인 매물 두세 개를 같은 전환율로 돌려 하나의 전세 금액으로 바꿔 놓으면 비로소 비교가 됩니다.

같은 전환율이라도 방향에 따라 숫자가 반대로 움직입니다. 전세를 월세로 돌릴 때는 전환율이 높을수록 월세가 커지고, 월세를 전세로 환산할 때는 전환율이 높을수록 환산된 전세 금액이 작아집니다. 앞쪽에서 전환율은 보증금을 월세로 얼마에 쳐 주느냐는 실제 계약 조건이라 낮을수록 세입자에게 유리하지만, 뒤쪽에서는 이미 정해진 조건을 재는 잣대일 뿐이라 유불리와는 상관이 없습니다.

결과를 좌우하는 것은 결국 전환율 칸에 넣은 값입니다. '법정 상한 넣기' 버튼으로 한 번, 임대인이 제시한 비율로 한 번 계산해 두 결과를 나란히 놓으면 차이가 눈에 들어옵니다. 다만 이 페이지의 설명대로 법정 상한은 주로 기존 계약을 전환하거나 갱신할 때 적용되는 기준이라, 신규 계약에서는 시장 전환율이 그보다 높게 제시되기도 합니다.

이 계산에 들어가지 않는 것

계산기가 다루는 숫자는 보증금과 월세 둘뿐입니다. 관리비, 이사 비용, 중개보수, 장기수선충당금은 여기에 들어가지 않는데, 전세를 월세로 돌리면서 관리비 조건이 함께 바뀌는 경우가 흔합니다. 매달 나가는 돈을 비교할 때는 결과에 찍힌 월세에 관리비를 더한 금액으로 봐야 합니다.

더 큰 차이는 돈의 성격입니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈이고 월세는 나가면 끝인 돈이라, 두 숫자를 나란히 놓고 크다 작다를 말하기 어렵습니다. 전세보증금을 줄여 손에 쥔 돈으로 대출을 갚거나 예치할 수 있다면, 그 이자율과 전환율 중 어느 쪽이 높은지가 실제 유불리를 가릅니다. 이 비교는 계산기가 해 주지 않습니다.

세금도 빠져 있습니다. 월세는 연말정산에서 세액공제 대상이 될 수 있고, 전세보증금 대출의 원리금 상환액은 소득공제 쪽입니다. 다만 양쪽 다 무주택 여부와 소득, 집의 규모 같은 요건이 붙어 누구나 받는 것은 아닙니다. 요건을 충족한다면 실제 부담은 계산기가 보여준 월세보다 줄어듭니다.

계산기로 끝내면 안 되는 경우

상가나 사무실은 주택과 다른 법이 적용되어 전환율 상한을 구하는 식 자체가 다릅니다. 환산 산식은 같아서 계산은 되지만, 이 페이지의 상한 안내와 '법정 상한 넣기' 버튼은 주택 임대차 기준이라 상가에 그대로 쓰면 안 됩니다.

남길 보증금을 얼마로 정하느냐는 계약이 끝날 때 돌려받아야 할 돈의 크기를 정하는 일이기도 합니다. 보증금을 크게 남길수록 회수해야 할 금액이 커지므로, 월세를 줄이는 쪽으로만 계산하지 말고 그 보증금을 지킬 방법이 있는지도 같이 확인해야 합니다.

계약 갱신과 전환이 한꺼번에 일어나는 경우도 조심해야 합니다. 보증금을 올리면서 그중 일부를 월세로 돌리자는 제안은 증액 제한과 전환율 규정이 동시에 걸리는 문제라, 계산기 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 전환 대상 금액이 억 단위이거나 임대인이 제시한 전환율이 법정 상한보다 눈에 띄게 높다면, 계약서에 서명하기 전에 대한법률구조공단 같은 무료 상담 창구나 공인중개사에게 조건을 그대로 보여주고 확인받는 편이 안전합니다.

❓ 자주 묻는 질문