지금 사는 집이 마음에 드는데 계약이 끝나간다면, 세입자에게는 법이 보장하는 카드가 하나 있습니다. 계약갱신요구권 — 같은 집에서 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리예요(주택임대차보호법).
① 언제, 어떻게 쓰나
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 갱신 의사를 알리면 됩니다. 전화로만 하지 말고 문자·카톡처럼 기록이 남는 방법으로 하세요. "계약갱신요구권을 행사합니다"라고 명확하게 쓰는 게 좋습니다. 임차인당 1회, 연장 기간은 2년입니다.
② 임대료는 5%까지만 올릴 수 있어요
갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 임대료(보증금·월세)는 기존의 5% 이내입니다. 지자체 조례로 더 낮게 정한 지역도 있어요. 5%를 넘겨 올려달라는 요구에는 응할 의무가 없습니다.
③ 집주인이 거절할 수 있는 경우
- 집주인 본인이나 직계가족(부모·자녀)이 실제로 들어와 살 때 — 가장 흔한 사유
- 세입자가 월세를 2개월치 이상 연체한 적이 있을 때
- 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 줬거나(전대), 집을 심하게 파손했을 때
- 이사비 등 보상에 서로 합의했을 때, 재건축·철거가 예정됐을 때 등
주의: 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 세입자를 들이면 기존 세입자에게 손해배상 책임이 생깁니다. 거절당했다면 이후 등기부나 실거래 내역을 확인해 두세요.
④ 아무 말 없이 지나갔다면 — 묵시적 갱신
집주인이 만료 6~2개월 전까지 아무 통지도 하지 않았다면 계약은 이전과 같은 조건으로 자동 연장됩니다(묵시적 갱신). 이 경우 갱신요구권을 쓴 게 아니므로, 카드는 아직 남아 있는 상태예요. 다음 만료 때 쓸 수 있습니다.
⑤ 갱신하고 나서 중간에 나가야 한다면
갱신요구권으로 연장된 계약(묵시적 갱신 포함)에서는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월 후 효력이 생깁니다. 즉 2년을 다 채울 의무는 없어요. 다만 3개월치 월세는 계산하고 움직이는 게 안전합니다.
갱신 협의 전에 우리 단지의 전월세 시세를 실거래가로 확인해 두면 협상에 도움이 됩니다.
※ 본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 분쟁이 있다면 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 이용하세요.
⑥ 통지 문자, 이렇게 쓰면 분쟁이 없습니다
갱신 의사는 표현보다 남는 기록이 핵심입니다. 말로 한 약속도 유효하지만, 증명하지 못하면 없는 것과 같아져요. 실제로 분쟁까지 가는 경우는 드물어도, 기록이 있다는 사실 자체가 분쟁을 예방해 줍니다. 문자·카톡에 아래 내용을 담아 보내세요.
- 어느 집인지(주소·동·호수)와 현재 계약의 만료일
- "주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다"라는 명시적인 문장
- 통화로만 이야기했다면 "방금 통화로 말씀드린 갱신 요구, 정리해서 보냅니다"라고 문자로 한 번 더 — 날짜가 남는 수단이 중요합니다
- 집주인의 답장(수신 확인)까지 캡처해 보관 — 만료 2개월 전이라는 기한 안에 도달했다는 증거가 됩니다
집주인이 수신을 피하는 것 같거나 분쟁 조짐이 보이면 내용증명 우편을 이용하세요. "언제, 어떤 내용을 보냈는지"를 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도라, 나중에 다툼이 생겨도 통지 사실 자체는 흔들리지 않습니다. 같은 내용의 문서를 여러 부 준비해 우체국 창구나 인터넷우체국에서 접수하면 되고, 내가 보관하는 한 부가 그대로 증거가 돼요.
⑦ 갱신 계약서를 쓸 때 챙길 것
- 계약서에 "계약갱신요구권 행사에 의한 갱신"이라고 명시해 달라고 하세요 — 이번 갱신이 요구권 행사였는지 새로운 계약이었는지를 두고 나중에 다투는 일을 막아줍니다. 어느 쪽이냐에 따라 중도 해지 같은 조건이 달라지니 애매하게 넘기면 안 돼요
- 기존 계약의 특약 사항이 그대로 유지되는지 확인 — 조용히 빠지거나 불리한 조항이 새로 들어가는 경우가 있습니다
- 보증금이 올랐다면 인상분에 대해 확정일자를 새로 받으세요 — 올려준 금액은 새 확정일자의 순위로 보호되기 때문입니다. 이때 등기부도 다시 한 번 확인하면 좋아요
- 월세가 올랐다면 자동이체 금액도 그날 바로 수정하세요 — 새 금액 기준으로 모자라게 나가면 연체가 됩니다
- 계약서를 새로 쓰지 않고 문자 합의로만 갱신했다면, 기간·금액이 담긴 대화 기록을 계약서 대신 보관하세요
⑧ 이런 실수가 가장 많습니다
- 기간 계산 실수 — 만료 "2개월 전"이 지난 뒤에 통지하면 요구권을 쓸 수 없습니다. 계약서의 만료일을 지금 확인하고, 통지 마감일을 캘린더에 적어두세요
- 너무 이른 통지 — 반대로 만료 6개월보다 전에 보낸 통지는 행사 기간 밖이라 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 기간이 시작되면 다시 한 번 보내세요
- "알겠다"는 말만 믿고 기록을 안 남긴 것 — 구두 합의는 시간이 지나면 서로 기억이 달라집니다
- 집주인의 "나가달라"는 말에 사유도 확인하지 않고 이사 준비부터 하는 것 — 거절은 법이 정한 사유가 있을 때만 가능하니, 어떤 사유인지 먼저 묻고 답을 기록으로 받아두세요
- 갱신 후 중도 해지를 통지해 놓고 효력이 생기기 전에 월세 정산 없이 이사 나가는 것 — 통지 도달 후 3개월까지는 임차인의 의무가 남습니다
⑨ 협의 전에 준비하면 좋은 것
갱신 협의도 결국 협상이라 준비한 쪽이 유리합니다. 기존 계약서, 월세·관리비를 밀리지 않고 낸 이체 기록, 우리 단지의 최근 실거래 시세 자료를 미리 모아두세요. 주변 시세가 계약 당시보다 내렸다면 인상 요구를 거절할 좋은 근거가 되고, 성실하게 살아온 기록은 "이 세입자를 내보낼 이유가 없다"는 가장 좋은 협상 카드가 됩니다. 협의 자리에서는 감정보다 자료가 일을 하니, 요구할 것과 양보할 수 있는 것을 미리 정리해 가세요. 요건 판단이 애매한 사안은 혼자 결론 내리지 말고, 계약서를 들고 무료 법률 상담 기관에서 먼저 확인해 보는 게 안전합니다.
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