집은 가지고만 있어도 매년 세금을 냅니다. 바로 재산세와 종합부동산세(종부세) — 둘을 합쳐 '보유세'라고 불러요. 누가·얼마를·언제 내는지 2026년 기준으로 한 번에 정리했어요.
보유세의 기준일 — 6월 1일
재산세도 종부세도 매년 6월 1일에 그 집을 가진 사람이 그 해 보유세를 냅니다. 그래서 6월 1일 직전에 팔면 그 해 보유세를 피하고, 직후에 사면 1년치를 다 내게 돼요. 매매 시점을 이 날짜로 따지는 이유죠.
1. 재산세 — 모든 집주인이 내는 세금
재산세는 집을 가진 사람이라면 누구나 내는 지방세예요. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율(주택 0.1~0.4%, 1세대 1주택은 특례로 더 낮음)을 매깁니다. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지되고, 지방교육세 등이 함께 붙어요.
재산세 계산기로 내 공시가격 기준 재산세를 확인하세요.
2. 종합부동산세 — 고가·다주택에 더해지는 세금
종부세는 보유 주택 공시가격 합계가 기준을 넘을 때 재산세에 더해 내는 국세예요. 공제 기준은 1세대 1주택 12억, 그 외(다주택) 9억입니다.
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율 60%
- 세율 = 과세표준 구간별 0.5%~2.7% 누진 (2024년 다주택 중과세율은 폐지·완화)
- 1주택자는 연령·보유기간 세액공제 최대 80%로 크게 줄어요
- 마지막에 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 더해집니다
종합부동산세 계산기로 공제·세액공제까지 반영한 종부세를 확인하세요.
재산세와 종부세, 뭐가 다른가요?
- 재산세 — 지방세, 모든 주택에 부과, 시·군·구가 걷어요.
- 종부세 — 국세, 공시가격이 공제(12억·9억)를 넘는 고가·다주택에만 추가로, 국세청이 걷어요.
즉 대부분의 1주택자는 재산세만 내고, 공시가격이 12억을 넘는 고가주택이나 다주택자가 종부세까지 냅니다.
보유세 줄이는 법
- 공동명의 — 부부 공동명의면 각자 공제를 받아 종부세가 줄어드는 경우가 많아요(1주택 특례와의 유불리는 상황별로 다름).
- 1주택 세액공제 — 고령·장기보유일수록 종부세 세액공제(최대 80%)가 커져요.
- 6월 1일 활용 — 파는 쪽은 6월 1일 전, 사는 쪽은 6월 1일 후가 그 해 보유세에 유리해요.
집을 사고팔거나 물려줄 때의 세금(취득세·양도세·증여·상속)은 집 사고팔 때 세금 총정리에서 확인하세요.
공시가격은 실거래가 흐름을 따라갑니다. 우리 동네 시세가 궁금하다면 지역별 아파트 실거래가에서 최근 거래를 확인해 보유세 부담을 가늠해 보세요.
※ 2026년 기준의 개략 안내예요. 공정시장가액비율·세부담상한·재산세 중복공제·1주택 특례 적용은 개인 상황에 따라 다르니, 정확한 금액은 위택스(재산세)·홈택스(종부세)나 세무 상담으로 확인하세요.
고지서를 받으면 확인할 것들
- 물건 정보 — 주소와 면적 같은 기본 정보가 내 집이 맞는지부터 보세요. 드물지만 착오 부과가 있고, 이런 오류는 문의하면 바로잡을 수 있습니다.
- 공시가격 — 세금 계산의 출발점이 되는 숫자예요. 내가 알고 있는 공시가격과 크게 다르다면 산출 근거를 확인해 볼 필요가 있습니다.
- 감면·특례 반영 여부 — 1주택 특례처럼 내게 적용될 감면이 실제로 반영됐는지 보세요. 요건이 되는데 빠져 있다면 문의해서 바로잡을 수 있어요.
- 작년과의 차이 — 작년 고지서와 나란히 놓고 얼마나 늘었는지 보세요. 이유를 설명할 수 없을 만큼 뛰었다면 시·군·구 세무 부서에 근거를 문의하면 됩니다.
매매 중이라면 — 잔금일과 등기일, 빠른 날이 기준
6월 1일 기준이라는 건 알아도, "그날의 소유자"를 어떻게 판정하는지는 놓치기 쉬워요. 일반적으로 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날에 소유권이 넘어간 것으로 봅니다. 그래서 잔금 날짜가 하루 차이로 6월 1일을 넘느냐 마느냐에 따라 그 해 보유세를 누가 내는지가 갈릴 수 있어요.
5월 말이나 6월 초에 잔금을 치르는 계약이라면 양쪽 모두 이 날짜를 의식하고 협의하는 게 좋습니다. 날짜를 두고 다툼이 생기기 쉬운 구간이라, 계약 단계에서 잔금일을 명확히 정해 두면 뒷말이 없어요. 애매한 경우라면 계약 전에 세무 전문가나 관할 세무 부서에 확인하는 게 안전합니다.
보유세에 대한 흔한 오해
- "집값이 오른 만큼 세금도 바로 오른다" — 보유세는 시세가 아니라 공시가격에 비율과 상한 장치를 거쳐 계산돼요. 그래서 시세 변동이 세금에 반영되는 속도는 생각보다 완만합니다.
- "내가 계산해서 신고해야 한다" — 보유세는 고지서를 받아서 내는 세금이 기본이에요. 연말정산이나 종합소득세처럼 직접 신고할 일이 없어서, 고지서 확인과 기한 내 납부만 챙기면 됩니다.
- "공시가격은 정해지면 끝이다" — 공시가격은 확정 전에 열람하고 의견을 낼 수 있는 기간이 있어요. 우리 집 공시가격이 주변과 비교해 이상하다고 느낀다면 이 기간을 활용해 의견을 제출할 수 있습니다.
- "아파트가 아니면 상관없다" — 오피스텔이나 상가, 토지에도 재산세는 부과돼요. 다만 기준과 계산 방식이 주택과 다르니 해당되는 분은 별도로 확인이 필요합니다.
납부 기한을 놓치지 않으려면
- 전자 고지·자동이체 신청 — 종이 고지서는 이사나 부재로 못 받는 일이 생겨요. 전자 고지와 자동이체를 걸어 두면 놓칠 일이 사라집니다.
- 기한을 넘기면 가산금이 붙어요 — 하루라도 늦으면 가산금이 더해지는 구조라, 잊고 있다가 몰아 내면 세금보다 아까운 돈이 나갑니다.
- 고지서를 못 받아도 납부 의무는 그대로예요 — 이사 후 주소 정리가 안 돼 고지서를 못 받았더라도 납부 의무는 사라지지 않아요. 납부 시기가 되면 고지서가 없어도 위택스 등에서 직접 조회해 보는 습관이 안전합니다.
- 납부 시기를 가계 일정에 반영하세요 — 보유세는 내는 달이 정해져 있는 지출이에요. 해당 달에 다른 큰 지출이 겹치지 않게 미리 가계 달력에 표시해 두면 부담이 훨씬 덜합니다.
판정 기준과 세부 계산은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으니, 중요한 매매나 증여 결정 전에는 반드시 세무 전문가나 관할 기관에 확인하세요.
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