집은 살 때, 팔 때, 물려줄 때마다 다른 세금이 따라붙습니다. 이름도 세율도 제각각이라 헷갈리는 부동산 세금을 한 번에 정리했어요. 단계마다 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.
1. 집 살 때 — 취득세
집을 사면 취득세를 냅니다. 1주택 기준 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 가격에 비례해요. 다주택은 조정대상지역에서 8~12%로 중과되고, 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 붙습니다. 생애최초 구입은 200만원까지 감면.
부동산 취득세 계산기로 내 취득세를 확인하세요.
2. 집 가지고 있을 때 — 재산세·종부세
집을 보유하는 동안 매년 재산세를 냅니다(6월 1일 보유자 기준, 7·9월 고지). 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.1~0.4%를 매기고, 1세대 1주택은 특례로 줄어들어요. 공시가격이 1주택 12억·다주택 9억을 넘으면 종합부동산세가 더해집니다.
재산세 계산기·종합부동산세 계산기로 보유세를 미리 확인하세요. 보유세만 더 자세히 보려면 주택 보유세 총정리를 참고하세요.
3. 집 팔 때 — 양도소득세
팔아서 차익이 생기면 양도세를 냅니다. 다만 1세대 1주택은 12억까지 비과세예요(2년 보유, 조정지역은 2년 거주). 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제로 최대 80%까지 깎입니다.
양도소득세 계산기로 세금을, 지역별 아파트 실거래가로 시세를 확인하세요.
4. 물려줄 때 — 증여세와 상속세
살아있을 때 주면 증여세, 사망 후 물려주면 상속세예요. 세율(10~50% 누진)은 같지만 공제가 다릅니다.
- 증여세 — 10년 합산으로 배우자 6억·성년 자녀 5천만(미성년 2천만)까지 공제. 자녀 혼인·출산이면 최대 1억 추가.
- 상속세 — 배우자+자녀면 보통 10억, 자녀만이면 5억까지 세금이 없어요(일괄공제 5억 + 배우자공제).
증여세 계산기 · 상속세 계산기로 미리 시뮬레이션하세요.
5. 전월세 — 전환율
전세를 월세로 돌리거나 반대로 환산할 땐 전환율로 계산해요(법정 상한 = 기준금리+2%, 2026년 8월 기준 4.75%). 전월세 전환 계산기.
대상별 — 내 경우는?
- 실거주 1주택자 — 살 때 취득세(6~9억 구간 주의), 팔 때 12억까지 비과세라 세 부담이 가장 적어요.
- 다주택·투자자 — 취득세 중과(8~12%)와 양도세를 미리 계산해 실제 수익률을 따져보세요.
- 자산 물려줄 계획 — 미리 나눠 주는 증여(10년 합산 활용)와 상속(공제 큼) 중 유리한 쪽을 계산기로 비교하세요.
※ 2026년 세율·공제 기준의 개략 계산이에요. 조정대상지역·중과 유예·각종 특례는 수시로 바뀌니, 정확한 세액은 홈택스나 세무사 상담으로 확인하세요.
용어부터 — 이것만 알면 세금 계산이 보입니다
부동산 세금이 어렵게 느껴지는 건 용어 탓이 큽니다. 네 가지만 정리해두면 계산기 결과를 읽는 눈이 달라져요.
- 과세표준 — 세율을 곱하는 기준 금액이에요. 실제 거래가격 그대로가 아니라 공제나 일정 비율을 반영해 줄어든 금액인 경우가 많습니다.
- 공시가격 — 정부가 매년 정해 발표하는 기준 가격이에요. 재산세·종부세 같은 보유세는 실거래가가 아니라 이 공시가격에서 출발하고, 시세보다 낮게 잡히는 게 보통입니다.
- 누진세율 — 금액 구간이 올라갈수록 높은 세율이 붙는 구조인데, 구간을 넘는 부분에만 높은 세율이 적용돼요. "구간을 넘으면 전체가 다 비싸진다"는 오해가 많은 부분입니다.
- 필요경비 — 양도세를 계산할 때 차익에서 빼주는 비용이에요. 취득할 때 낸 세금과 중개보수, 집의 가치를 올린 공사 비용 등이 해당됩니다.
이 네 단어만 알아도 고지서와 계산기 결과의 숫자가 어디서 나왔는지 따라갈 수 있어요. 세율보다 과세표준이 먼저라는 것, 그리고 그 과세표준을 줄여주는 게 각종 공제와 필요경비라는 뼈대만 기억하면 됩니다.
날짜 하나로 세금이 갈립니다
부동산 세금은 금액만큼 날짜가 중요합니다. 취득 시점은 통상 잔금 치른 날을 기준으로 보기 때문에, 잔금일을 언제로 잡느냐가 곧 세금의 기준일이 되는 셈이에요.
- 재산세는 6월 1일 보유자에게 그해 몫이 부과되니, 그 무렵의 매매라면 잔금일이 6월 1일 앞이냐 뒤냐로 부담하는 사람이 달라져요. 계약할 때 양쪽이 알고 협의하는 게 좋습니다.
- 비과세·공제 요건의 보유·거주 기간도 결국 날짜 계산이에요. 며칠 차이로 요건을 못 채우는 일이 없도록, 팔기로 마음먹었다면 기간부터 세어보세요.
- 취득세든 양도세든 신고·납부 기한이 정해져 있고, 넘기면 가산세가 붙습니다. 잔금일이 확정되면 신고 기한을 바로 달력에 적어두세요.
정리하면 부동산 세금 계획은 금액 협상이면서 동시에 날짜 협상이기도 해요. 잔금일을 정할 때 이사 일정만 보지 말고, 세금 기준일과 요건을 채우는 시점까지 함께 놓고 정하면 같은 거래로도 부담이 달라질 수 있습니다.
집 사고팔 때 흔한 세금 실수
- 영수증을 안 모아두는 것 — 취득할 때 든 부대비용, 확장·새시처럼 집의 가치를 올린 공사 비용은 나중에 양도세를 줄여주는 필요경비가 될 수 있어요. 증빙이 없으면 인정받기 어려우니 계약서와 함께 한 폴더에 보관하세요.
- 명의를 나중에 고민하는 것 — 단독명의로 할지 부부 공동명의로 할지는 살 때 정해야 해요. 사고 나서 지분을 옮기면 그 자체가 증여로 다뤄질 수 있습니다.
- 세대 구성을 안 챙기는 것 — "1세대 1주택"의 세대는 주민등록상 함께 사는 가족 단위라, 같은 세대인 가족 명의의 집까지 묶여 다주택으로 계산되는 경우가 있어요. 팔기 전에 세대 분리 여부부터 확인하세요.
- 계약한 뒤에 세금을 알아보는 것 — 순서가 반대예요. 취득세 중과 여부나 비과세 요건은 계약 전에 확인해야 손쓸 방법이 있습니다.
네 가지 실수의 공통점이 보이시나요? 전부 미리 알았으면 피할 수 있었던 일들이에요. 부동산 세금은 거래가 끝난 뒤에는 되돌릴 수단이 거의 없어서, 준비 단계의 무게가 다른 어떤 돈 문제보다 큽니다.
부동산 세금은 주택 수, 세대 구성, 지역, 시점에 따라 결과가 크게 달라집니다. 금액이 큰 결정일수록 계산기로 가늠해본 뒤 홈택스나 세무사 상담으로 내 상황을 확인하는 과정을 꼭 거치세요.
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