양도소득세 계산기
부동산 양도가액·취득가액·보유기간을 넣으면 양도소득세를 2026년 세율로 계산해요. 장기보유특별공제·1세대1주택 12억 비과세·지방소득세까지.
양도소득세 계산 구조
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- − 장기보유특별공제: 일반 3년↑ 연 2%(최대 30%) / 1세대1주택 보유4%+거주4%(최대 80%)
- − 기본공제 250만원(연 1회)
- = 과세표준 → 6~45% 누진세율 적용 → + 지방소득세(산출세액의 10%)
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❓ 자주 묻는 질문
양도차익에서 장기보유특별공제·기본공제 250만원을 빼 과세표준을 구하고 6~45% 누진세율을 적용해요. 여기에 산출세액의 10%인 지방소득세가 더해집니다.
양도가액 12억원까지 비과세예요(2년 이상 보유, 조정지역은 2년 거주). 12억 초과분만 과세하고, 보유·거주에 따라 최대 80% 장특공을 받아요.
일반 부동산은 3년↑ 매년 2%(최대 30%), 1세대1주택(2년↑ 거주)은 보유 연4%+거주 연4%로 최대 80%까지 공제해요.
'초과분만 과세'는 초과한 금액에만 세금이 붙는다는 뜻이 아닙니다
1세대 1주택에 체크하면 계산기는 차익이 남는지 본 다음 양도가액이 비과세 기준선 이하인지 확인하고, 이하면 '비과세 · 0원' 한 줄로 끝냅니다. 이때 보유기간 칸을 1로 낮춰도 결과는 그대로 0원입니다. 계산기가 체크박스를 그대로 믿을 뿐 보유·거주 요건을 검사하지 않기 때문인데, 실제 비과세는 그 요건이 충족돼야 인정됩니다.
기준선을 넘는 순간 계산 방식이 달라집니다. 여기서 흔한 오해가 '초과분만 과세한다'는 설명을 넘어선 금액에만 세금이 붙는다는 뜻으로 읽는 것입니다. 계산기가 실제로 하는 일은 전체 양도차익 × (양도가액 − 기준선) ÷ 양도가액 으로 과세 대상 차익을 안분해 잘라내는 것입니다. 결과 화면의 '과세대상 (… 안분)' 줄이 이렇게 잘라낸 금액이고, 그 아래 공제와 세율은 전부 이 숫자 위에서 돌아갑니다. 기준선 바로 위에서는 차익의 아주 작은 부분만 과세 대상이 되고, 양도가액이 커질수록 그 비중이 올라갑니다.
결과에서 먼저 봐야 할 세 줄
금액을 넣는 세 칸(양도가액·취득가액·필요경비)은 모두 만원 단위입니다. 10억이면 100000을 넣어야 하는데 자릿수를 하나 빠뜨리는 실수가 잦습니다. 양도가액 칸 아래에만 '10억원'처럼 한글로 금액이 다시 표시되니 세액을 보기 전에 이 줄부터 확인하고, 취득가액과 필요경비는 확인용 줄이 없으므로 자릿수를 직접 세어 보세요.
두 번째는 장기보유특별공제 옆 괄호 안의 퍼센트입니다. 0%로 나왔다면 보유기간이 공제가 시작되는 햇수에 못 미친 것이고, 예상보다 낮게 나왔다면 1주택 특례가 아니라 일반 방식으로 계산된 것입니다. 계산기는 1주택 체크와 기준선 초과, 그리고 보유·거주기간 조건이 모두 맞아떨어질 때만 보유기간과 거주기간을 각각 쳐주는 높은 공제율을 씁니다. 1주택인데 거주기간 칸을 0으로 비워두면 공제율이 뚝 떨어지므로 실제 거주한 햇수를 넣으세요.
세 번째는 양도소득세 줄 괄호 안의 세율 이름입니다. 보유기간을 2년 미만으로 넣으면 구간별 누진세율 대신 하나의 높은 단기 세율이 과세표준 전체에 곱해지고, 이때 장기보유특별공제도 0%가 됩니다. 보유기간 한 칸을 1에서 3으로 올리는 사이 세액이 계단처럼 떨어지는 것은 이 둘이 동시에 바뀌기 때문입니다.
맨 아래 총 납부 세액은 양도소득세와 지방소득세를 더한 값입니다. 두 세금은 각각 국세와 지방세라서 신고처와 납부처가 다르고, 돈도 한 번에 나가지 않습니다.
이 계산기가 잡지 못하는 것
- 같은 해에 두 건 이상 팔았을 때 — 양도소득은 한 해 단위로 합쳐 정산합니다. 건별로 돌려 더하면 기본공제가 두 번 들어가고, 합쳤을 때 올라가는 세율 구간도 반영되지 않아 실제보다 적게 나옵니다.
- 손해 본 거래 — 취득가액과 필요경비가 양도가액보다 크면 계산기는 '양도차익 없음'에서 멈춥니다. 실제로는 같은 해에 판 다른 부동산의 이익에서 이 손실을 빼고 정산할 수 있는데, 한 건만 다루는 이 화면에는 그 자리가 없습니다.
- 필요경비로 인정되는 범위 — 입력칸에 '수리비 등'이라고 적혀 있지만 넣은 금액이 그대로 빠질 뿐 검증되지는 않습니다. 실제로는 사고파는 데 든 비용과 집의 수명을 늘리거나 가치를 높인 공사비만 인정되고, 도배·장판처럼 원래 상태로 돌려놓는 지출이나 보유 중 낸 대출이자·재산세는 빠집니다. 계약서·세금계산서·이체내역 같은 증빙도 있어야 합니다.
- 보유기간의 소수점 — 실제 공제는 햇수 단위로 계단처럼 올라가는데, 5.5처럼 넣으면 중간값이 그대로 곱해집니다. 만으로 채운 햇수를 정수로 넣는 편이 실제에 가깝습니다.
- 취득가액의 출처 — 상속이나 증여로 받은 집은 앞사람이 샀던 가격이 아니라 상속이 시작된 날이나 증여받은 날 당시의 평가액이 취득가액이 됩니다. 이 값을 잘못 넣으면 차익부터 통째로 어긋나 아래 계산이 전부 의미를 잃습니다.
- 주택 수와 지역 — 화면에 있는 조건은 1세대 1주택 체크박스 하나뿐입니다. 여러 채를 가진 경우의 중과나 주택이 아닌 토지, 각종 감면은 들어 있지 않습니다.
세무사에게 가야 하는 신호
금액보다 먼저 볼 것은 조건의 개수입니다. 이 계산기는 '1주택이냐 아니냐'를 체크박스 하나로 묻지만, 실제로는 세대를 어떻게 보느냐, 이사 때문에 잠시 두 채가 된 상태냐, 분양권이나 입주권을 함께 갖고 있느냐에 따라 답이 갈립니다. 체크박스 앞에서 잠깐이라도 망설였다면 그것 자체가 상담이 필요하다는 신호입니다.
매입 시기가 아주 오래돼 계약서가 없거나, 상속·증여로 받았거나, 주택이 아닌 토지라면 이 결과는 참고치로만 두세요. 부동산은 한 건에 걸린 세액이 크기 때문에 요건 하나를 잘못 판단한 대가가 상담료보다 훨씬 큽니다. 부동산 양도는 양도일(보통 잔금을 받은 날)이 속한 달의 말일부터 두 달 안에 하는 예정신고가 원칙이고 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로, 잔금을 치르고 나면 미루지 말고 확인하는 편이 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문
계산기는 체크박스를 그대로 믿고 양도가액이 비과세 기준선 이하인지만 확인합니다. 보유기간 칸에 1을 넣어도 0원이 그대로 나오는 것은 요건을 검사하지 않기 때문입니다. 실제 비과세는 세대 기준으로 주택 수를 세고 보유기간, 조정대상지역이라면 거주기간 요건까지 충족해야 인정되므로, 체크를 풀고 한 번 더 돌려 최악의 경우 세액도 함께 확인해 두시는 편이 안전합니다.
그렇게 하면 실제보다 적게 나옵니다. 양도소득은 한 해에 판 것을 합쳐서 정산하기 때문에 기본공제는 한 번만 적용되고, 합쳐진 금액이 더 높은 세율 구간에 걸릴 수 있습니다. 이 계산기는 한 건 기준이므로 두 건 이상이라면 합산을 전제로 다시 확인해야 합니다.
구조나 설비를 바꿔 집의 수명을 늘리거나 가치를 높인 공사는 들어가지만, 도배나 장판처럼 원래 상태로 되돌리는 성격의 지출은 들어가지 않습니다. 인정받으려면 계약서와 세금계산서, 계좌이체 내역 같은 증빙이 남아 있어야 합니다. 계산기는 입력한 금액을 그대로 빼주기 때문에 증빙 없는 금액을 넣으면 세금이 실제보다 낮게 나옵니다.
매매계약서나 등기 관련 서류에 적힌 실제 매입가가 기준이고, 상속이나 증여로 받았다면 그 시점의 평가액이 취득가액이 됩니다. 서류가 없을 때 취득가액을 달리 정하는 절차가 법에 따로 있지만 이 계산기에는 그 기능이 없어, 짐작한 금액을 넣으면 차익부터 틀어져 결과 전체가 무의미해집니다. 이럴 때는 계산기 값을 대략적인 감을 잡는 용도로만 쓰고 세무 상담으로 확정하시는 편이 낫습니다.
2026년 8월 기준 · 작성·관리 OPDADA 운영자(자료 출처·갱신 원칙) · 잘못된 내용을 보시면 알려 주세요.