종합부동산세 계산기 (종부세)

기준선을 넘긴 금액 전부에 세금이 붙는 것은 아닙니다

공시가격 합계가 공제 기준선을 넘으면 그 합계 전체에 세금이 매겨진다고 오해하는 경우가 많습니다. 이 계산기는 반대 방향으로 움직입니다. 먼저 공제액을 빼고, 남은 초과분에 공정시장가액비율을 곱해 한 번 더 줄인 다음, 그렇게 만들어진 과세표준에 세율을 적용합니다. 그래서 입력한 공시가격 합계보다 결과 화면의 과세표준 줄이 훨씬 작은 금액으로 찍히는데, 잘못 계산된 것이 아니라 이 순서 때문입니다.

세율도 같은 오해를 삽니다. 과세표준이 어떤 구간을 넘었다고 해서 전체 금액에 그 구간의 높은 세율이 적용되지는 않고, 구간을 넘어선 부분에만 그 세율이 붙습니다. 공시가격 합계를 공제액 이하로 입력하면 계산기가 곧바로 비과세라고 알려주는 것도 같은 구조에서 나옵니다. 기준선 아래라면 재산세만 내고 종합부동산세는 아예 발생하지 않습니다.

결과 화면은 어느 줄부터 봐야 하나

결과는 공제액, 과세표준, 산출세액, 농어촌특별세, 합계 순으로 쌓이고, 세액공제율을 0보다 크게 넣었을 때만 세액공제 줄이 중간에 하나 더 생깁니다. 이 가운데 눈여겨볼 줄은 산출세액과 맨 아래 합계입니다. 산출세액은 과세표준에 세율만 적용한 값이고, 합계는 거기서 세액공제를 뺀 뒤 농어촌특별세를 더한 최종 부담액입니다.

농어촌특별세가 어디에 붙는지도 알아 둘 만합니다. 이 세금은 산출세액이 아니라 세액공제를 빼고 남은 금액에 비례해 계산됩니다. 그래서 세액공제율이 0이면 합계가 산출세액보다 오히려 크게 나오고, 공제율을 올리면 본세와 농어촌특별세가 같은 비율로 함께 줄어 합계가 예상보다 많이 내려갑니다. 세액공제 조건이 애매하다면 0을 넣은 값과 예상 공제율을 넣은 값을 각각 계산해 두 결과를 비교해 보세요.

이 계산기가 반영하지 않는 것들

결과 아래 안내대로 이 값은 개략치입니다. 무엇이 빠졌는지 알면 오차가 어느 쪽으로 나는지도 짐작할 수 있습니다.

• 재산세와 겹치는 몫: 같은 주택에 이미 매겨진 재산세 중 종부세와 중복되는 부분을 빼주는 절차가 들어 있지 않아, 실제 고지서보다 높게 나옵니다.
• 세부담상한: 전년에 낸 세액을 기준으로 올해 부담이 급격히 늘지 않게 막는 장치입니다. 사람마다 전년 세액이 달라 계산에 넣지 않았습니다.
• 3주택 이상 중과: 이 계산기는 일반세율 한 벌만 씁니다. 주택 수 버튼은 공제액만 바꿀 뿐 세율표는 그대로여서, 중과 대상이라면 실제보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 주택분만 계산: 종합부동산세에는 토지에 매겨지는 몫도 따로 있지만 여기서는 다루지 않습니다.
• 합산에서 빠지는 주택: 임대주택처럼 요건을 갖춰 기한 안에 신고하면 합산 대상에서 제외되는 유형이 있는데, 이 계산기는 입력한 공시가격 합계를 그대로 씁니다.

6월 1일과 명의는 계산기 밖에서 갈립니다

이 계산기는 지금 입력한 상태가 과세기준일인 6월 1일에 그대로 유지된다는 가정 위에서 돌아갑니다. 종부세는 그날 주택을 갖고 있던 사람에게 그해 몫이 부과되므로, 매매 잔금 날짜가 며칠 차이로 갈리면 부담하는 사람도 바뀝니다. 팔 계획이 있다면 계산 결과보다 잔금일이 먼저 중요한 변수입니다.

명의도 마찬가지입니다. 부부 공동명의는 지분과 특례 신청 여부에 따라 계산 경로가 달라지고, 한 세대로 묶이는 범위를 어떻게 보느냐에 따라 적용되는 공제 자체가 바뀝니다. 합계 금액이 부담스러운 수준으로 나오거나, 3주택 이상이거나, 상속·증여로 명의가 얽혀 있다면 홈택스 종부세 모의계산으로 한 번 더 확인한 뒤 세무 상담을 받는 편이 안전합니다. 납부할 세액이 일정 규모를 넘으면 일부를 나중에 나누어 낼 수 있는 분납 제도도 있으니, 금액이 크다면 납부 방법까지 함께 상의해 볼 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문