재산세 계산기 (주택 보유세)

공시가격에 세율을 바로 곱하면 안 됩니다

재산세를 직접 계산해 보고 금액에 놀라는 경우, 대부분 공시가격에 세율을 곧바로 곱한 결과입니다. 실제로는 공시가격과 세율 사이에 공정시장가액비율이라는 단계가 하나 더 있어서, 공시가격의 일부만 과세표준이 됩니다. 이 계산기가 결과 첫 줄에 비율을, 둘째 줄에 과세표준을 따로 떼어 보여주는 이유가 그것입니다. 세율은 이 과세표준에 붙지, 입력한 공시가격에 붙지 않습니다.

입력칸이 받는 값은 시세가 아니라 공시가격이고, 단위도 원이 아니라 만원입니다. 실거래가나 호가를 그대로 넣으면 과세표준부터 부풀려져 결과가 통째로 틀어집니다. 공시가격은 입력칸 아래 안내대로 부동산공시가격알리미에서 확인한 값을 넣으세요.

'1세대 1주택' 체크박스는 이 구조의 두 군데를 동시에 건드립니다. 하나는 공정시장가액비율을 낮추는 것이고, 다른 하나는 세율을 구간마다 조금씩 낮은 특례세율로 바꾸는 것입니다. 그런데 두 혜택은 적용 요건이 서로 달라서, 체크를 켜도 공시가격이 특례세율 기준을 넘으면 비율만 낮아지고 세율은 일반 세율이 그대로 적용됩니다. 결과의 재산세 줄에 '특례'라는 글자가 붙어 있는지로 어느 쪽까지 적용됐는지 바로 확인할 수 있습니다.

결과 화면에서 실제로 봐야 할 줄

재산세 줄 괄호 안의 백분율을 과세표준에 그대로 곱해 보면, 과세표준이 첫 구간을 넘었을 때 화면에 표시된 금액보다 큰 값이 나옵니다. 오류가 아니라 초과누진 구조 때문입니다. 구간을 넘어섰다고 전체 금액에 높은 세율이 붙는 것이 아니라, 일단 높은 세율로 곱한 뒤 아래 구간에 과하게 붙은 만큼을 도로 빼 주기 때문입니다. 괄호 안 숫자는 '내 과세표준이 걸린 구간의 세율'일 뿐, 실제로 부담하는 비율은 그보다 낮습니다.

지방교육세 줄은 따로 신고하거나 감면받는 별개의 세금이 아니라, 재산세 금액에 비례해 자동으로 따라붙는 항목입니다. 재산세가 줄면 이 줄도 같은 비율로 함께 줄어듭니다. 맨 아래 강조된 줄은 이 둘을 더한 1년치 총액이고, 실제 고지서는 이 금액을 절반씩 7월과 9월로 나눠 받게 됩니다. 세액이 적은 경우에는 나누지 않고 7월에 한 번에 고지되기도 합니다.

이 계산에 잡히지 않는 것

• 집이 여러 채인 경우 — 재산세는 사람이 아니라 주택 한 채마다 따로 매겨집니다. 두 채의 공시가격을 더해서 넣으면 더 높은 세율 구간이 적용되어 실제보다 많게 계산되니, 한 채씩 따로 돌리고 결과를 더해야 합니다.
• 화면 아래 종합부동산세 안내 — 이 안내는 입력한 한 채의 공시가격만 보고 표시됩니다. 종부세는 개인이 가진 주택의 공시가격을 합산해 판단하는 세금이라, 안내가 뜨지 않았다고 대상이 아니라는 뜻은 아닙니다.
• 공동명의 — 결과는 주택 한 채 전체의 세액입니다. 공유 지분이 있으면 지분에 따라 나뉘어 고지되므로 본인이 실제로 내는 금액은 이보다 적습니다.
• 과세표준이 한 해에 오를 수 있는 한도 — 주택 과세표준에는 직전 연도 과세표준을 기준으로 한 상한이 정해져 있습니다. 이 계산기는 올해 공시가격에 비율을 곱할 뿐이라, 공시가격이 크게 뛴 해에는 실제 과세표준이 여기 표시된 값보다 낮을 수 있습니다.
• 고지서에 함께 실리는 항목 — 도시지역에 있는 집이면 도시지역분이 붙고, 지역자원시설세도 같은 고지서에 합산되어 나옵니다. 고지서 총액이 이 계산기의 합계보다 큰 것이 오히려 정상입니다. 지방자치단체 조례에 따른 감면이나 요건별 경감도 이 계산에는 반영되지 않습니다.

6월 1일 하루가 1년치를 가릅니다

재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 그해 1년치를 통째로 매깁니다. 하루 단위로 쪼개는 일할 계산이 없어서, 6월 2일에 집을 넘겼더라도 그해 고지서는 판 사람 앞으로 옵니다. 반대로 6월 1일에 잔금을 치르고 넘겨받았다면 산 사람이 1년치를 부담합니다. 매매 계약에서 잔금일을 며칠 앞뒤로 옮기려는 협상이 벌어지는 이유가 이것입니다.

이 계산기는 고지서를 받기 전에 규모를 가늠하거나, 집을 살지 판단할 때 보유 비용을 어림하는 용도입니다. 재산세는 본인이 신고하는 세금이 아니라 지방자치단체가 계산해서 고지하는 세금이므로, 결과가 고지서와 조금 다르다고 해서 무엇을 정정해야 하는 상황은 아닙니다. 다만 결과 아래 종합부동산세 안내가 떴거나, 주택이 여러 채이거나, 상속·증여로 소유 관계가 아직 정리되지 않았다면 계산 구조 자체가 달라집니다. 그때는 위택스(서울은 이택스)에서 본인 고지 내역을 확인하고, 금액이 크다면 세무 전문가와 상담하는 편이 안전합니다.

❓ 자주 묻는 질문