주담대 한도 (LTV·DSR)

LTV 한도와 DSR 한도가 따로 나오는 이유

주택담보대출 한도를 물어보면 대부분 집값에 LTV 비율을 곱한 숫자를 떠올립니다. 그런데 실제 창구에서 한도가 깎이는 이유는 담보가 아니라 소득인 경우가 더 많습니다. 담보 가치가 아무리 커도 연소득으로 감당할 수 있는 연간 원리금이 정해져 있으면, 은행은 그 선을 넘겨 빌려주지 않기 때문입니다. 이 계산기가 LTV 한도와 DSR 한도를 굳이 두 칸으로 나눠 보여주는 것도 그래서입니다.

두 값은 더하는 관계가 아니라 겨루는 관계입니다. 최종 한도는 둘 중 작은 쪽이고, 지역에 따라 금액 상한이 한 번 더 걸리는 경우에는 그것까지 포함해 가장 낮은 값만 남습니다. 그래서 소득을 올려도 한도가 꿈쩍 않는 사람이 있고, 더 비싼 집을 봐도 한도가 그대로인 사람이 있습니다. 어느 쪽이 내 발목을 잡고 있는지부터 알아야 다음 수가 보입니다.

결과에서 가장 먼저 볼 한 줄

결과 아래 안내 문장에는 LTV·DSR·지역별 금액 상한 중 무엇이 이번 한도를 결정했는지가 적힙니다. 네 개의 숫자 카드보다 이 한 줄이 먼저입니다. LTV가 결정했다면 소득 서류를 더 챙겨도 한도는 늘지 않고, 자기 자본을 더 넣거나 생애최초처럼 더 높은 비율이 적용되는 상품에 해당하는지 따져야 합니다. DSR이 결정했다면 기존 대출을 줄이거나 상환 기간을 조정하는 쪽이 효과가 있고, 금액 상한이 결정했다면 소득도 담보도 손댈 곳이 없어 부족분을 어디서 메울지가 문제가 됩니다.

금리가 두 번 등장하는 것도 눈여겨보세요. DSR 한도를 뽑을 때는 입력한 금리에 스트레스 가산분을 더한 금리로 원리금을 거꾸로 계산하고, 아래 예상 월 상환금은 실제 금리로 계산합니다. 한도는 금리가 오르는 상황을 가정해 보수적으로 잡고, 매달 내는 돈은 지금 기준으로 보여주는 구조입니다. 두 카드의 금리가 다르다고 해서 오류가 아닙니다.

기간 칸을 몇 번 바꿔 보면 구조가 더 선명해집니다. 기간을 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR 한도는 올라가지만 LTV 한도는 그대로입니다. 지역에 만기 상한이 걸려 있으면 입력값이 자동으로 잘리고 그 사실이 안내 문장에 함께 나옵니다. 업권을 2금융권으로 바꾸면 적용되는 DSR 기준이 달라져 한도가 늘어나 보이는데, 금리나 상환 조건 차이는 이 계산에 들어 있지 않으니 한도만 놓고 비교할 문제는 아닙니다.

이 계산이 다루지 못하는 것

계산기는 입력한 집값을 담보 가치로 그대로 씁니다. 그런데 은행은 매매가가 아니라 시세나 감정평가액 같은 별도의 담보 평가 기준을 쓰기 때문에, 그 값이 매매가와 어긋나면 LTV 한도부터 달라집니다. 담보에 걸린 선순위 채권이나 임차보증금 성격의 금액을 담보 가치에서 미리 빼는 절차도 여기서는 반영되지 않습니다. LTV 칸을 직접 고칠 수 있게 열어둔 것은 상품에 따라 적용 비율이 다르기 때문인데, 내가 그 대상인지까지는 계산기가 판단하지 못합니다. 지역을 바꾸면 LTV 칸이 그 지역 기본값으로 다시 채워지므로, 값을 손봐 두었다면 지역을 바꾼 뒤 한 번 더 확인하세요.

DSR 쪽도 사정이 비슷합니다. 기존 대출 칸은 직접 적어 넣는 값이라 빠뜨리면 그만큼 낙관적인 결과가 나오지만, 은행은 본인 명의 대출을 조회해 합산합니다. 반대로 정책성 대출이나 소액 신용대출처럼 DSR 산정에서 빠지는 항목도 있어서, 여기 넣은 숫자와 은행이 잡는 숫자는 양쪽으로 어긋날 수 있습니다. 신용대출이나 마이너스통장은 대출 종류별로 상환 기간을 인정하는 방식이 따로 있어 실제 심사가 여기 결과보다 빡빡하게 나오는 일도 흔합니다. 상환 방식은 원리금균등 한 가지만 가정하므로 거치기간을 두거나 원금균등을 고르면 결과가 달라지고, 근로소득이 아닌 사업·임대·프리랜서 소득은 인정 범위와 증빙 방식이 또 다릅니다.

무주택(또는 1주택 처분조건)을 전제로 한 계산이라는 점도 기억해 두세요. 보유 주택 수에 따라 적용되는 규제 자체가 달라지므로, 이미 집이 있다면 여기 숫자는 출발점이 되지 못합니다.

계약금을 넣기 전에 할 일

여기서 나온 금액은 매물 범위를 좁히고 예산 감각을 잡는 용도입니다. 계약서에 도장을 찍기 전에는 은행에서 사전 상담이나 가심사를 받아 실제 한도를 확인하는 편이 안전합니다. 한도가 생각보다 적게 나와 잔금을 못 맞추는 사고는 대개 이 순서를 건너뛴 데서 생깁니다.

특히 아래에 해당하면 계산 결과만 믿고 움직이지 마세요.

• 부부 공동명의이거나 배우자 소득을 합산하려는 경우
• 근로소득 외에 사업·임대·프리랜서 소득이 섞여 있는 경우
• 기존 대출이 여러 건이거나 마이너스통장 한도가 크게 열려 있는 경우
• 이미 보유한 주택이 있어 처분 조건을 걸어야 하는 경우
• 잔금일이 정해져 있어 한도가 틀리면 되돌릴 수 없는 경우

지역별 비율과 금액 상한, 스트레스 가산 폭은 대책이 나올 때마다 바뀌는 값이라 이 계산기는 화면에 표시된 최신 기준으로 계산합니다. 다만 예외 상품과 개별 심사까지는 담지 못하니, 금액이 클수록 화면의 숫자는 가늠자로만 쓰고 확정은 은행 창구에서 받으세요.

❓ 자주 묻는 질문