🏠 DTI 계산기

결과를 가장 크게 흔드는 칸은 대출 금액이 아닙니다

이 계산기에서 가장 자주 잘못 채워지는 칸은 기존 대출 연간 이자상환액입니다. 여기에는 대출 잔액도, 매달 통장에서 빠져나가는 상환액도 아닌 1년 동안 이자로만 나간 금액을 만원 단위로 넣어야 합니다. 신용대출처럼 이자만 내고 있다면 월 이자에 12를 곱하면 되고, 원금을 함께 갚는 대출이라면 상환 스케줄에서 그해 이자분만 골라 더해야 합니다.

1년치 상환액을 원금까지 통째로 넣으면 DTI가 실제보다 부풀려집니다. 반대로 이 칸은 처음부터 0으로 채워져 있어 그대로 두면 빚이 하나도 없는 사람의 결과를 보는 셈이라, 신용대출이 남아 있는데도 통과로 표시될 수 있습니다. 결과가 애매하게 나왔다면 대출 금액을 만지기 전에 이 칸부터 다시 확인해 보세요.

퍼센트보다 '남은 여력'을 먼저 보세요

큰 글씨의 DTI 퍼센트는 통과 여부만 알려 주지만, 판단에 더 쓸모 있는 것은 금액입니다. 기준 안에 들어왔을 때 결과 아래 문장에 나오는 연 상환여력이 고른 기준선에서 1년에 갚아도 되는 최대 금액이고, 연간 총 상환액 카드가 지금 조건으로 실제 갚게 될 금액입니다. 두 값의 차이가 앞으로 빚을 더 늘릴 수 있는 여백이므로, 차량 할부나 추가 신용대출을 생각하고 있다면 이 여백부터 확인하는 편이 낫습니다.

기준 퍼센트는 계산기가 대신 골라 주지 않고 여러분이 버튼으로 선택하는 값입니다. 규제 지역과 상품에 따라 적용되는 기준이 다르기 때문에, 버튼을 차례로 눌러 보면 같은 조건이 어느 기준에서 통과하고 어디서 막히는지 한눈에 드러납니다. 적용받을 기준을 아직 모른다면 화면에 처음 선택돼 있는 가장 엄격한 쪽에 맞춰 두는 편이 안전합니다.

기준을 넘겼을 때 화면이 권하는 조정은 대출 금액을 줄이거나 상환 기간을 늘리는 것입니다. 다만 기간은 늘릴수록 효과가 빠르게 줄어듭니다. 월 상환액에서 이자가 차지하는 비중이 커지면서, 어느 지점부터는 몇 년을 더 늘려도 소수점만 움직입니다. 기간 칸을 한 해씩 올려 보면 그 한계가 어디인지 금방 보입니다.

이 계산에 잡히지 않는 것들

금리 칸이 하나뿐이라 전 기간 동안 같은 금리가 유지된다고 가정합니다. 변동금리를 고려 중이라면 금리를 몇 단계 올려서 다시 계산해 보는 쪽이 현실에 가깝고, 그때도 기준 안에 들어오는지가 실제로 감당 가능한지를 가르는 선입니다. 상환 방식도 원리금균등 하나만 계산하므로, 초반 상환액이 더 큰 원금균등 방식이라면 첫해 부담은 화면에 나온 값보다 큽니다.

주택담보대출을 넣는 칸이 하나뿐이라는 점도 기억해 두세요. 이미 갚고 있는 주담대가 따로 있다면 그 대출의 금리·기간이 들어갈 자리가 없어 기존 대출 칸에 이자만 반영되는데, 은행이 기존 주담대를 어떻게 집계하는지에 따라 실제 비율은 화면 값보다 높아질 수 있습니다. 총 이자도 화면에 나오지 않으니, 기간을 늘려 DTI를 낮췄을 때 치르는 대가는 아래에 링크된 대출이자 계산기에서 따로 확인해야 합니다.

DTI를 통과했다는 것이 그 금액이 그대로 나온다는 뜻도 아닙니다. 집값 대비 한도(LTV) 같은 다른 조건이 동시에 걸리고, 실제 대출액은 그중 가장 작은 값으로 정해집니다. 관리비·재산세·보험료처럼 집을 보유하는 동안 계속 나가는 돈은 애초에 이 계산에 들어가지 않으므로, 통과 판정이 곧 생활에 여유가 있다는 뜻은 아닙니다.

어디까지 계산기로 하고, 어디서부터 상담인지

결과가 기준선에 아슬아슬하게 걸린다면 계산기만 믿기는 어렵습니다. 은행이 소득을 어떻게 인정하는지, 기존 대출을 어떤 방식으로 집계하는지에 따라 그 정도 폭은 쉽게 뒤집히기 때문입니다. 특히 사업소득이나 프리랜서 소득처럼 해마다 들쭉날쭉한 경우, 이직한 지 얼마 되지 않은 경우에는 입력한 연소득과 은행이 인정하는 소득이 다를 가능성이 큽니다.

마이너스통장처럼 쓴 만큼만 이자가 붙는 대출, 갚고 있는 대출이 여러 건인 경우도 이자 칸 한 줄에 담기 어려워 창구에서 확인하는 편이 빠릅니다. 대출 규모가 커지면 비율의 소수점 차이가 한도에서는 훨씬 큰 금액 차이로 나타납니다. 이 계산기로 대출액·기간을 바꿔 가며 시나리오를 두세 개 만들어 두고, 같은 조건으로 여러 은행에서 한도를 확인해 비교하는 순서를 권합니다.

❓ 자주 묻는 질문